3 причины инвестировать в многоквартирную недвижимость

Уоррен Касселл-младший начал свой первый бизнес в возрасте восьми лет. Он является управляющим директором компании The Abella Group LLC.

Рецензент — Чип Стэплтон

Чип Стэплтон — обладатель лицензий Серии 7 и Серии 66, экзамена CFA уровня 1 и в настоящее время имеет лицензию на страхование жизни, несчастных случаев и здоровья в штате Индиана. Имеет 8-летний опыт работы в сфере финансов, от финансового планирования и управления благосостоянием до корпоративных финансов и FP&A.

Факты проверены


Факты проверены Скайларом Кларином

Скайлар Кларин — специалист по проверке фактов и эксперт в области личных финансов, имеющий опыт работы в таких областях, как ветеринарные технологии и киноведение.

Недвижимость может стать альтернативой для тех, кто не в состоянии противостоять волатильности фондового рынка. Это также вариант для инвесторов, которые хотят принимать активное участие в росте своего капитала, а не вкладывать деньги в фонд, которым управляет кто-то другой. Одна из привлекательных причин инвестирования в недвижимость заключается в том, что существует несколько стратегий, которые можно использовать.

Некоторые инвесторы приобретают запущенную недвижимость, чтобы отремонтировать ее и продать новым владельцам. Другие выбирают многоквартирную недвижимость для получения дохода от сдачи в аренду. Это отдельные объекты, такие как многоквартирные дома, кондоминиумы и дома с несколькими квартирами.

Одной из наиболее привлекательных (и очевидных) причин инвестирования в этот тип недвижимости является больший потенциал для получения пассивного дохода от сдачи в аренду. Кроме того, эти объекты легче финансировать, они позволяют в короткие сроки увеличить свой портфель и контролировать его, наняв компанию по управлению недвижимостью.

Основные выводы

• Владение арендной недвижимостью может стать разумным способом диверсификации инвестиционного портфеля и получения стабильного дохода.
• Многоквартирная недвижимость может многократно увеличить ваш доход при незначительных дополнительных затратах.
• Многоквартирная недвижимость, сдаваемая в аренду, обычно легче финансируется, быстрее приносит доход и, как правило, выигрывает от эффекта масштаба.

Инвестирование в многоквартирную недвижимость

Инвестиции в арендную недвижимость — это отличный способ для инвесторов получить дополнительный источник ежемесячного дохода. Кроме того, это позволяет им вкладывать средства в недвижимость, стоимость которой со временем неуклонно растет. Существует два типа недвижимости, в которую можно инвестировать, когда речь идет о жилой недвижимости: односемейная и многосемейная.

Как следует из названия, односемейная недвижимость — это жилые дома, в которых имеется только одно помещение, сдаваемое в аренду. Многоквартирные дома, напротив, имеют более одного помещения, которое можно сдавать в аренду. Они бывают различных форм и размеров, в том числе:

• многоквартирные дома и комплексы
• кондоминиумы
• многофункциональные объекты, сочетающие в себе жилые и коммерческие помещения
• Жилье для малоимущих
• дома для пенсионеров
• Дуплексы и триплексы

Хотя при формировании портфеля из небольших домов существует меньше барьеров для входа, есть ряд преимуществ инвестирования в крупные жилые комплексы. Вот три причины, по которым стоит рассмотреть возможность инвестирования в многоквартирную недвижимость в противовес однокомнатным объектам аренды.

Прежде чем инвестировать в многоквартирную недвижимость, необходимо учесть ряд моментов, включая стоимость и местоположение, тип недвижимости, необходимые улучшения и общее количество единиц.

1. Дороже, но гораздо легче финансировать

Недвижимость может быть дорогостоящим предприятием. Если стоимость приобретения дома для одной семьи может оказаться неподъемной, то покупка многоквартирной недвижимости может оказаться еще более сложной. Цена покупки зависит от типа недвижимости и может исчисляться миллионами для комплексов с большим количеством квартир, особенно если они расположены в престижных районах.

Но есть и другие моменты, которые необходимо учитывать, прежде чем совершить покупку. Необходимо учитывать не только цену покупки и тенденции развития жилищного строительства, но и правила зонирования и уровень вакантных площадей. Также необходимо учитывать стоимость ремонта и коммунальных услуг, которые могут быть высокими.

Еще одним аспектом является финансирование. Если ваша недвижимость состоит из пяти и более единиц, вам придется получить у кредитора кредит на приобретение коммерческой недвижимости. Некоторые кредиторы потребуют предоставить документы, в том числе списки арендной платы и письмо о намерениях. Вам также придется дать согласие на проверку кредитоспособности, минимальный кредитный балл должен составлять 640. Кроме того, низкое соотношение долга к доходу (DTI) и большие денежные резервы могут сделать Вас более привлекательным заемщиком.

Многоквартирная недвижимость неизменно генерирует мощный денежный поток. Это сохраняется даже в том случае, если несколько арендаторов задерживают арендную плату или в объекте имеется несколько вакансий. Недвижимость на 10 единиц с одной вакансией будет незанятой только на 10%. Если же арендатор выезжает из односемейного дома, то он становится свободным на 100%, пока его снова не сдадут в аренду. Для кредитора это означает менее рискованную инвестицию, а для владельца недвижимости — более конкурентоспособную процентную ставку.

Многие учреждения предпочитают кредитовать недвижимость, занимаемую владельцами. Кредиторы считают такие кредиты менее рискованными по сравнению с кредитами на другие виды инвестиционной недвижимости, поскольку владелец проживает в одной из квартир. Инвесторы также выигрывают, так как часто получают более низкие процентные ставки.

2. Наращивание портфеля занимает меньше времени

Многоквартирная недвижимость также очень удобна для инвесторов, желающих сформировать относительно большой портфель арендных объектов. Приобрести многоквартирный дом на 20 единиц гораздо проще и гораздо эффективнее по времени, чем купить 20 различных домов на одну семью.

В последнем случае Вам придется работать с 20 различными продавцами и проводить инспекцию 20 домов, расположенных по разным адресам. А в некоторых случаях при таком варианте придется брать еще и 20 отдельных кредитов на каждый объект. В этом случае лучше просто приобрести один объект недвижимости, состоящий из 20 единиц, и избежать головной боли.

3. Вы находитесь в таком положении, когда управление недвижимостью имеет финансовый смысл

Некоторые инвесторы в недвижимость не любят управлять своими объектами. Приходится общаться с арендаторами (с разными характерами), собирать арендную плату, заботиться о ремонте и оплачивать счета. Вместо того чтобы заниматься всем этим самостоятельно, они могут нанять компанию по управлению недвижимостью, которая будет заниматься текущими операциями.

Как правило, управляющий получает процент от ежемесячного дохода, приносимого недвижимостью. В его обязанности может входить:

• поиск и отбор арендаторов
• сбор арендной платы
• поддержание имущества в надлежащем состоянии, включая контроль за ремонтом и оплату расходов
• решение вопросов, связанных с соблюдением норм и правил
• решение вопросов, связанных с выселением

Для инвесторов, владеющих одним или двумя односемейными домами, привлечение внешнего управляющего может оказаться нецелесообразным. Это может быть финансово неоправданным решением из-за небольшого портфеля. Количество денег, которое ежемесячно приносит многоквартирная недвижимость, дает ее владельцам возможность воспользоваться услугами по управлению недвижимостью без существенного сокращения прибыли.

Что такое правило 50% при инвестировании в многоквартирные дома?

Правило 50% считается ориентиром для определения доходности инвестирования в многоквартирные дома. Согласно этому правилу, владельцы недвижимости должны делить общий доход, получаемый от арендных платежей, пополам. Эта сумма должна быть использована для оплаты расходов, связанных с недвижимостью, а вторую половину можно отложить в качестве прибыли.

Как финансировать многоквартирную недвижимость?

Получение кредита на многоквартирную недвижимость аналогично получению кредита на односемейный дом. Для этого необходимо пройти проверку кредитоспособности и иметь кредитный рейтинг не ниже 640. Существуют также определенные критерии, которым Вы должны соответствовать, в том числе пороговое значение соотношения долга к доходу, установленное Вашим потенциальным кредитором. Вероятно, Вам также потребуется оценка. Некоторые кредиторы могут потребовать от Вас предоставить списки арендной платы, чтобы указать, какой доход Вы рассчитываете получать, а также письмо о намерениях.

В чем разница между инвестициями в односемейные и многосемейные объекты?

Односемейная недвижимость состоит из отдельных квартир, а многосемейная — из отдельных квартир, рассчитанных на нескольких жильцов. К ним относятся многоквартирные комплексы, кондоминиумы, дуплексы и триплексы. Оба вида недвижимости обеспечивают стабильный доход от сдачи в аренду, но многоквартирная недвижимость дает возможность получить больший доход за счет количества единиц. А поскольку арендаторов больше, то и риск значительно снижается. С другой стороны, расходы на содержание и ремонт могут быть выше.

Итог

Как и в случае с акциями, инвестирование в недвижимость позволяет добиться успеха с помощью нескольких различных стратегий. Одним из наиболее популярных способов инвестирования в недвижимость является владение коллекцией объектов, сдаваемых в аренду. Объекты, в которых сдается в аренду только одна единица жилья, принято называть односемейными, а многоквартирные комплексы, в которых сдается несколько единиц, — многосемейными.

Владение многоквартирной недвижимостью имеет множество преимуществ. Среди них — доступ к более простому и выгодному финансированию, возможность быстро наращивать портфель арендной недвижимости и нанимать управляющего.