4 ключевых фактора, определяющих рынок недвижимости

Джозеф Нгуен — автор и аналитик с опытом работы в брокерской фирме.

Рецензент: Чип Стэплтон

Чип Стэплтон — обладатель лицензий Серии 7 и Серии 66, экзамена CFA уровня 1 и в настоящее время имеет лицензию на страхование жизни, несчастных случаев и здоровья в штате Индиана. Имеет 8-летний опыт работы в сфере финансов — от финансового планирования и управления благосостоянием до корпоративных финансов и FP&A.

Недвижимость составляет значительную часть богатства большинства людей, и это особенно актуально для жителей США. Согласно экономическим исследованиям, опубликованным Федеральным резервным банком Сент-Луиса, доля домовладельцев в США в первом квартале 2023 года составляла 66%.

Размеры и масштабы рынка недвижимости делают его привлекательным и прибыльным сектором для многих инвесторов. В данной статье рассматриваются четыре ключевых фактора, влияющих на рынок недвижимости, а также различные виды инвестиций в недвижимость.

Основные выводы

• Существует четыре ключевых фактора, влияющих на цены на недвижимость, ее доступность и инвестиционный потенциал.
• Изменение демографической ситуации может повлиять на цены на жилье в связи с возрастом, доходом и региональными предпочтениями покупателей.
• Процентные ставки влияют на спрос и цену на недвижимость: снижение ставок привлекает больше покупателей за счет снижения ипотечных ставок, но также увеличивает спрос, что может привести к росту цен.
• Инвесторы могут снизить риск экономических циклов, покупая REITs или другие диверсифицированные активы, которые либо не привязаны к экономическим циклам, либо способны противостоять спадам.
• Государственная политика и законодательство, включая налоговые льготы, вычеты и субсидии, могут как стимулировать, так и сдерживать спрос на недвижимость.

4 ключевых фактора, определяющих рынок недвижимости

1. Демографические показатели

Демографические показатели — это данные, отражающие состав населения, такие как возраст, раса, пол, доход, миграционные процессы и прирост населения.

Серьезные изменения в демографической ситуации в стране могут оказать значительное влияние на тенденции развития рынка недвижимости в течение нескольких десятилетий. Эти статистические данные являются часто упускаемым из виду, но важным фактором, который может влиять на ценообразование и типы недвижимости, пользующиеся спросом.

Например, бэби-бумеры, родившиеся в период с 1945 по 1964 год, представляют собой демографическую тенденцию, которая может оказать существенное влияние на рынок недвижимости. Выход на пенсию «бэби-бумеров», начавшийся в 2010 году, будет ощущаться рынком еще долгие годы.

Подобные демографические изменения могут повлиять на рынок недвижимости различными способами. Для инвестора ключевыми вопросами могут быть следующие:

1. Что произойдет со спросом на вторые дома в популярных местах отдыха, когда все больше людей начнут выходить на пенсию?
2. Как меньшие доходы и размеры семей (по мере отъезда детей) повлияют на спрос на более просторные дома?

Ответы на эти и другие вопросы могут помочь инвесторам сузить круг потенциально привлекательных объектов недвижимости до того, как начнут проявляться демографические тенденции.

2. Процентные ставки

Процентные ставки также оказывают значительное влияние на рынок недвижимости. Если вы рассматриваете возможность приобретения жилья с использованием ипотечного кредита, воспользуйтесь ипотечным калькулятором, чтобы узнать, как различные процентные ставки могут повлиять на стоимость покупки.

Изменение процентных ставок может существенно повлиять на возможность приобретения жилья. Это связано с тем, что чем ниже процентная ставка, тем меньше стоимость ипотечного кредита. Это хорошо для заемщиков, но это также может создать повышенный спрос на недвижимость, что в свою очередь приведет к росту цен. При повышении процентных ставок стоимость ипотечного кредита увеличивается, что снижает спрос и цены на недвижимость.

Однако если рассматривать влияние процентных ставок на такие инвестиции, как инвестиционный траст недвижимости (REIT), то связь ставки с ценой можно представить как аналогичную связи облигации с процентными ставками.

Когда процентные ставки снижаются, цена облигации растет, поскольку ее купонная ставка становится более привлекательной. Когда процентные ставки растут, цена облигаций снижается.

Аналогичным образом, при снижении процентных ставок высокая доходность REIT становится более привлекательной, и цены на них растут. Когда процентные ставки растут, доходность REIT становится менее привлекательной, что приводит к снижению их цены.

3. Экономика

Еще одним ключевым фактором, влияющим на стоимость недвижимости, является общее состояние экономики. Обычно это измеряется такими экономическими показателями, как ВВП, данные о занятости, производственная активность, цены на товары и т.д. В общем случае, когда экономика вялая, вялым является и рынок недвижимости.

Однако цикличность экономики может по-разному влиять на различные виды недвижимости. Например, если в составе инвестиций REIT больше гостиниц, то, как правило, экономический спад скажется на нем сильнее, чем на REIT, инвестировавшем в офисные здания.

Гостиницы — это вид недвижимости, который очень чувствителен к экономической активности из-за присущей этому виду бизнеса структуры аренды. Аренда гостиничного номера может рассматриваться как форма краткосрочной аренды, от которой клиенты отеля могут легко отказаться в случае неблагоприятной экономической ситуации. С другой стороны, арендаторы офисных помещений, как правило, заключают долгосрочные договоры, которые не могут быть изменены в условиях экономического спада.

Важно знать, в каком цикле находится экономика и насколько объект недвижимости чувствителен к каждому экономическому циклу.

4. Государственная политика и субсидии

Законодательство — еще один фактор, который может оказывать существенное влияние на спрос и цены на недвижимость. Налоговые льготы, вычеты и субсидии — вот некоторые из способов, с помощью которых правительство может временно повысить спрос на недвижимость. Осведомленность о действующих государственных льготах может помочь определить изменения в спросе и предложении и выявить потенциально ложные тенденции.

Например, в 2009 г. правительство США ввело налоговые льготы для тех, кто впервые покупает жилье, в попытке стимулировать продажи жилья в условиях вялой экономики (право на льготы имели только те, кто приобрел жилье в период 2008-2010 гг.) По данным Управления правительственной отчетности, этой льготой воспользовались 2,3 млн. человек.

Это была довольно сильная реакция (хотя и временная). Не зная о налоговой льготе, инвесторы могли бы сделать вывод, что спрос на жилье растет по другим причинам.

Для обычных инвесторов покупка недвижимости косвенным путем — через REITs, биржевые фонды недвижимости (ETFs) или другие управляемые фонды — менее рискованна и более доходна, чем прямая покупка недвижимости.

Как инвестировать в недвижимость

Размеры и масштабы рынка недвижимости делают его привлекательным и выгодным для многих инвесторов. Частные лица могут инвестировать непосредственно в реальную недвижимость или косвенно — через управляемые фонды.

Прямые инвестиции в недвижимость подразумевают приобретение жилой или коммерческой недвижимости с целью ее использования в качестве объекта, приносящего доход, или продажи в будущем.

Косвенные способы инвестирования в рынок недвижимости включают в себя инвестиции в инвестиционные трасты недвижимости (REITs), биржевые фонды недвижимости (ETFs), объединенные фонды недвижимости (CREFs) и инфраструктурные фонды. Благодаря большей ликвидности, меньшим транзакционным издержкам и более низким требованиям к капиталу средние инвесторы предпочитают вкладывать в недвижимость косвенные средства.

Какие факторы влияют на цену дома?

На стоимость жилья влияют сопоставимые цены, возраст, размер и состояние объекта, привлекательность района и состояние рынка жилья в целом.

Что представляет наибольшую угрозу для индустрии недвижимости?

Ослабление экономики или рецессия могут представлять наибольшую угрозу, поскольку в этом случае люди могут потерять работу, а доходы населения сократятся. Это может не только снизить спрос, но и затруднить выплату ипотечных кредитов людьми (и компаниями), владеющими недвижимостью.

Как инфляция влияет на рынок недвижимости?

Она может привести к росту цен на недвижимость. Это связано с тем, что, поскольку стоимость строительства растет вместе с инфляцией, все меньше предприятий могут позволить себе строить новые объекты. Это ограничивает предложение, что при сохранении спроса на недвижимость оказывает повышательное давление на ее стоимость.

Итог

В этой статье были представлены четыре основных фактора, которые играют значительную роль в движении рынка недвижимости. И хотя некоторые из этих факторов предполагают четкую взаимосвязь между причиной и следствием, на практике результаты могут быть совершенно иными.

Однако для инвесторов понимание основных факторов, определяющих развитие рынка недвижимости, является необходимым для всесторонней оценки потенциальных инвестиций.