Джулия Каган — журналист, специализирующийся на финансовых/потребительских вопросах, бывший старший редактор отдела личных финансов .

Рецензент Дорета Клемон

Дорета Клемон (Doretha Clemons), доктор философии, MBA, PMP, в течение 34 лет работала в сфере корпоративных информационных технологий и преподавала. Она является адъюнкт-профессором колледжей и университетов штата Коннектикут, университета Мэривилл и университета Индианы Уэслиан. Она является инвестором в недвижимость и директором компании Bruised Reed Housing Real Estate Trust, а также имеет лицензию штата Коннектикут на ремонт жилья.

Проверка фактов



Факты проверены Сюзанной Квилхауг

Сюзанна — контент-маркетолог, писатель и специалист по проверке фактов. Она получила степень бакалавра финансов в Бриджуотерском государственном университете и помогает разрабатывать контент-стратегии для финансовых брендов.

Ипотека с выкупом 3-2-1 — это вид жилищного кредита, который может помочь потенциальным покупателям достичь цели приобретения жилья, когда высокие ставки по ипотечным кредитам угрожают вытеснить их с рынка. Процентная ставка по кредиту снижается в течение первых трех лет срока кредитования. На четвертый год применяется первоначальная ставка, которая сохраняется в течение всего срока кредитования.

Узнайте, как работает ипотечный кредит 3-2-1 и подходит ли он для ваших нужд.

Основные моменты

• При ипотеке с выкупом 3-2-1 заемщик выплачивает более низкую, чем обычно, процентную ставку в течение первых трех лет кредитования.
• Процентная ставка по кредиту снижается на 3% в первый год, на 2% во второй год и на 1% в третий год; например, при ипотеке под 5% ставка в первый год составит всего 2%.
• После окончания периода выкупа кредитор начисляет полную процентную ставку на оставшийся срок ипотеки.
• Выкупная ипотека часто используется продавцами, в том числе застройщиками, чтобы помочь покупателям приобрести недвижимость.

Принцип работы ипотечных кредитов с понижающей ставкой 3-2-1

Выкупной кредит — это метод финансирования ипотеки, позволяющий покупателю жилья получить более низкую процентную ставку, по крайней мере, на первые несколько лет кредита, а возможно, и на весь срок его действия. Она схожа с практикой покупки дисконтных пунктов по ипотеке в обмен на снижение процентной ставки, за исключением того, что она носит временный характер.

Как правило, продавец или застройщик (иногда даже ипотечный кредитор) покрывает расходы на выкуп по схеме 3-2-1. Эти расходы равны экономии покупателя в первые три года.

Как правило, кредиты 3-2-1 buydown предоставляются только на первичное и вторичное жилье, но не на инвестиционную недвижимость. Кредит 3-2-1 buydown также не предоставляется в рамках ипотеки с регулируемой ставкой (ARM) с первоначальным периодом менее пяти лет.

Процентная ставка по ипотеке с выкупом 3-2-1 снижается на 3% в первый год, на 2% во второй год и на 1% в третий год. После этого на оставшийся срок кредита начинает действовать первоначальная процентная ставка. В отличие от этого, при выкупе по схеме 2-1 ставка снижается на 2% в первый год, на 1% во второй год и затем повышается до первоначальной ставки по окончании периода выкупа.

Плюсы и минусы ипотеки с выкупом 3-2-1

Плюсы

• Ипотека с выкупом 3-2-1 может стать привлекательным вариантом для покупателей жилья, когда ставки по ипотечным кредитам достаточно высоки, чтобы препятствовать приобретению жилья.
• Они дают продавцам жилья возможность привлечь покупателей на сложных рынках жилья.
• Льготные ипотечные кредиты могут быть выгодны заемщикам, которые, возможно, не располагают необходимыми средствами сегодня, но рассчитывают на более высокие доходы в будущем.
• В течение первых трех лет более низких ежемесячных платежей заемщики могут откладывать деньги на другие расходы, например, на ремонт или перестройку дома.
• Когда процентная ставка по кредиту в конце концов возвращается к своему постоянному значению, заемщик может быть уверен, что его платежи сохранятся на долгие годы, что может быть полезно при составлении бюджета.
• Ипотека с фиксированной ставкой 3-2-1 buydown менее рискованна, чем ARM или ипотека с переменной ставкой, где рост процентных ставок может означать увеличение ежемесячных платежей в будущем.

Минусы

• Потенциальным недостатком ипотеки с фиксированной ставкой 3-2-1 является то, что она может заставить заемщика купить более дорогое жилье, чем он может себе позволить.
• Снижение ежемесячных расходов носит временный характер, и покупатели жилья должны быть готовы к резкому увеличению платежей.
• Заемщики, полагающие, что их доход вырастет настолько, что они смогут позволить себе будущие выплаты, могут оказаться в затруднительном финансовом положении, если этого не произойдет.

Временное снижение процентной ставки является альтернативой снижению цен для продавцов и застройщиков. Обычно они предлагаются в тех случаях, когда процентные ставки по ипотечным кредитам выросли до уровня, влияющего на доступность покупки жилья.

Кто субсидирует ипотечные кредиты с понижением процентной ставки 3-2-1?

Экономия, получаемая покупателем жилья в первые три года действия ипотечного кредита, представляет собой стоимость ипотечного кредита 3-2-1. Как правило, эти расходы покрываются не покупателем, а продавцом, застройщиком или даже кредитором. Например, мотивированные продавцы могут быть готовы оплатить эти расходы, чтобы привлечь покупателей и заключить сделку.

В некоторых случаях компания, которая переводит сотрудника в другой город, может покрыть стоимость выкупа, чтобы облегчить расходы, связанные с переездом. Чаще всего застройщики предлагают выкуп в качестве поощрения потенциальных покупателей новостроек.

Подходит ли Вам ипотека с выкупом 3-2-1?

Как уже отмечалось, получение ипотечного кредита с выкупом по схеме 3-2-1 может быть рискованным, если предполагается, что в течение следующих трех лет Ваши доходы вырастут настолько, что Вы сможете позволить себе выплаты по ипотеке, когда они достигнут максимального уровня.

Поэтому необходимо учитывать, насколько надежна Ваша работа и не могут ли непредвиденные обстоятельства сделать платежи за жилье неподъемными по достижении четвертого года.

Кроме того, если по какой-то случайности Вам придется оплачивать выкуп за свой счет, то главный вопрос, который следует задать себе, — стоит ли предварительная выплата денег нескольких лет меньших выплат, которые Вы получите взамен.

Например, Вы можете найти другое применение этим деньгам, например, инвестировать их или использовать для погашения других долгов с более высокими процентными ставками (например, кредитных карт или автокредитов). Если у Вас есть свободные средства и они больше ни на что не нужны, то ипотечный кредит с выкупом по схеме 3-2-1 может иметь смысл.

На этот вопрос легче ответить, если счет за выкуп оплачивает другая сторона. Но даже в этом случае следует задуматься, будет ли максимальный ежемесячный платеж приемлемым. Может ли заманчиво низкая первоначальная ставка привести к тому, что Вы захотите приобрести более дорогой дом и взять более крупную ипотеку, чем это имеет смысл с финансовой точки зрения? Вы также должны убедиться в том, что цена дома справедлива и что продавец не завышает цену, чтобы покрыть расходы на выкуп.

Сколько стоит ипотека с выкупом 3-2-1?

Стоимость ипотеки с выкупом 3-2-1 — это общая сумма, которую покупатель экономит в течение трехлетнего периода более низких ставок.

Кто платит за ипотеку с понижением ставки 3-2-1?

Обычно продавец, застройщик или кредитор оплачивает стоимость ипотечного кредита с выкупом. Работодатели иногда оплачивают выкупную ипотеку, если они переезжают в другой регион и хотят облегчить финансовое бремя сотрудника. Иногда покупатель/заемщик может оплатить его.

Является ли ипотечный кредит 3-2-1 выгодной сделкой?

Ипотека 3-2-1 может быть выгодной для покупателя жилья, особенно если за него платит кто-то другой, например продавец. Однако покупатели должны быть достаточно уверены в том, что они смогут позволить себе выплаты по ипотеке, когда с четвертого года будет применяться полная процентная ставка. В противном случае они могут оказаться в слишком затруднительном положении и, в худшем случае, потерять свое жилье.

Итог

Ипотека с выкупом по схеме 3-2-1 предлагает покупателям жилья вариант финансирования, который позволит им приобрести жилье, несмотря на высокие процентные ставки. Она позволяет сэкономить на ежемесячных платежах по кредиту в течение первых трех лет кредитования. Однако заемщики должны понимать, что на четвертый год кредитования их ежемесячные платежи увеличатся до первоначальной процентной ставки и останутся на этом уровне в течение всего срока кредитования.